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第1章　绪论 1

1.1　我国房地产估价的起源及其发展历史简介 1

1.1.1 中国古代房地产估价简介 1

1.1.2 中国近代房地产估价简介 2

1.1.3 中国当代房地产估价简介 3

1.2　房地产的概念 4

1.2.1　房地产的概念 4

1.2.2　房地产的实物、权益和区位 5

1.3　房地产的特征 8

1.3.1　位置固定性 8

1.3.2　房地产产品的完全差异化 9

1.3.3　耐久性长 9

1.3.4　供给滞后 10

1.3.5　外部性 10

1.3.6　保值增值的特性 12

1.3.7　易受限制 12

1.3.8　流动性差 13

1.4　房地产市场的结构与特征 13

1.4.1　市场结构的类型 13

1.4.2　贝恩的市场结构分类 14

1.4.3 基于赫芬达尔—赫希曼指数（Herfindahl-Hirschman Index）值为基准的市场结构分类 15

1.4.4　房地产市场结构 16

1.5　房地产估价的必要性 21

1.5.1　产品的差异化程度高，市场交易主体缺乏对房地产价格评估的能力 21

1.5.2　房地产市场的信息偏在与价格离散 21

1.5.3　房地产价格的动态波动 22

1.5.4　房地产经济活动的现实需要 23

【复习思考题】 24

第2章　房地产价格及其影响因素 25

2.1　影响房地产价格的因素分析 25

2.1.1 经济因素 25

2.1.2　社会因素 33

2.1.3　影响房地产价格的个体因素 37

2.2　房地产的需求、供给与价格 40

2.2.1　房地产的需求 40

2.2.2　房地产的供给 41

2.2.3　房地产市场的供求均衡 41

2.2.4　房地产市场的非均衡 42

2.3　房地产价格与租金的关系 43

2.4　我国房地产指数的主要类型、编制方法及其应用 44

2.4.1　“国房指数”的编制及其应用 45

2.4.2　“中房指数”的编制及其应用 47

2.5　房地产价格的类型 49

2.5.1　成交价格、市场价格、评估价格以及公开市场价值 49

2.5.2　楼面地价 50

2.5.3　名义价格与实际价格 50

2.5.4　招标价格、拍卖价格以及协议价格 50

2.5.5　补地价 50

【思考及计算题】 51

第3章　房地产估价综述 53

3.1　房地产估价的基本概念 53

3.1.1　房地产估价 53

3.1.2　房地产估价对象 53

3.1.3　房地产的客观合理价格或价值 54

3.1.4　专业房地产估价人员 54

3.2　房地产估价的目的 55

3.2.1　土地使用权出让的需要 55

3.2.2　房地产转让和租赁的需要 56

3.2.3　房地产抵押的需要 57

3.2.4　房地产征收和征用的需要 57

3.2.5　房地产分割的需要 58

3.2.6　房地产损害赔偿的需要 58

3.2.7　房地产税收的需要 58

3.2.8　房地产保险的需要 59

3.2.9　房地产争议调处和司法鉴定的需要 59

3.2.10　企业有关经济行为的需要 59

3.2.11　房地产管理的需要 59

3.3　房地产估价遵循的基本原则 59

3.3.1　独立、客观、公正原则 60

3.3.2　合法原则 60

3.3.3　最高最佳使用原则 61

3.3.4　估价时点原则 62

3.3.5　替代原则 63

3.4　我国房地产估价行业发展概况 64

3.5　房地产估价方法体系 67

【复习思考题】 68

第4章　市场比较法 69

4.1　市场比较法综述 69

4.1.1　市场比较法的含义 69

4.1.2　市场比较法的理论依据 69

4.1.3　市场比较法适用的对象和条件 69

4.1.4　市场比较法的操作步骤 70

4.2　搜集交易实例 70

4.2.1　搜集交易实例的途径 71

4.2.2　交易实例的搜集内容 72

4.3　选取可比实例 72

4.3.1　可比实例选取的数量要求 72

4.3.2　可比实例选取的质量要求 72

4.3.3　可比实例选取举例 73

4.4　可比实例价格修正 74

4.4.1　建立价格可比基础 74

4.4.2　交易情况修正 77

4.4.3　交易日期修正 79

4.4.4　房地产状况修正 82

4.5　求取比准价格 84

4.5.1　综合计算修正公式 84

4.5.2　求取比准价格的方法 85

4.6　市场比较法举例 85

【思考及计算题】 88

第5章　收益还原法 89

5.1　收益还原法综述 89

5.1.1　收益还原法的含义 89

5.1.2　收益还原法的理论依据 90

5.1.3　收益还原法的适用范围 90

5.1.4　收益还原法的两种思路 90

5.1.5　收益还原法的工作程序 91

5.2　收益还原法的计算公式 91

5.2.1　基本公式 91

5.2.2　纯收益每年不变情况下的公式 93

5.2.3　纯收益在前t年各不相同，从t+1年开始保持不变情况下的公式 96

5.2.4　未来某时点价格可预知情况下的公式 97

5.2.5　纯收益按一定数额递增或递减情况下的公式 97

5.2.6　纯收益按一定比率递增或递减情况下的公式 98

5.2.7　有效毛收益与运营费用的变化不同 99

5.3　纯收益、报酬率及收益年限的确定 101

5.3.1　纯收益的测算 101

5.3.2　报酬率的确定 107

5.3.3　收益期限的确定 110

5.4　直接资本化法 111

5.4.1　直接资本化法的基本思路 111

5.4.2　直接资本化法与报酬资本化法的比较 112

5.4.3　资本化率和收益乘数的求取方法 113

5.4.4　资本化率和报酬率的区别与联系 113

5.5 收益还原法的扩展方法——剩余技术 114

5.5.1　投资组合与综合报酬率 115

5.5.2　土地剩余技术和建筑物剩余技术 116

5.5.3 自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术 119

5.6　收益还原法的运用及举例 120

【思考及计算题】 125

第6章　成本法 127

6.1　成本法概述 127

6.1.1　成本法的含义 127

6.1.2　成本法的理论依据 127

6.1.3　成本法的适用范围和适用条件 127

6.1.4　成本法的基本公式 129

6.1.5　成本法的操作步骤 129

6.1.6　成本法的基本成本构成 130

6.2　新开发土地和新建房地产价格的求取 134

6.2.1　新开发土地价格的求取步骤 134

6.2.2　新建房地产价格的求取步骤 136

6.3　旧房地产价格的求取 137

6.3.1 旧房地产的成本法估价思路 137

6.3.2　土地重新购建价格的求取 137

6.3.3　建筑物重新购建价格的求取 138

6.3.4　建筑物折旧的求取 142

6.4　成本法总结及其举例 152

【思考及计算题】 154

第7章　假设开发法 156

7.1　假设开发法综述 156

7.1.1　假设开发法的含义 156

7.1.2　假设开发法的理论依据 156

7.1.3　假设开发法的适用范围 156

7.1.4　采用假设开发法需要具备的条件 157

7.1.5　假设开发法与成本法的关系 157

7.2　假设开发法的估价步骤 158

7.2.1　调查估价对象的基本情况 158

7.2.2　选择最佳的开发经营方式 159

7.2.3　估计完成开发经营所需要的时间 159

7.2.4　预测开发完成后的房地产价值 160

7.2.5　预测后续成本费用及应得利润 161

7.2.6　估算待开发房地产的价格 162

7.3　假设开发法的两种思路——计息方法和现金流量折现法 163

7.3.1　两种方法的比较 163

7.3.2　现金流量折现法的公式 164

7.4　假设开发法的运用 169

【思考及计算题】 174

第8章　基准地价系数修正法 175

8.1　城镇土地分等定级 175

8.1.1　土地分等定级概述 175

8.1.2　土地定级因素指标体系的建立 178

8.1.3　确定各因素因子的相应权重 179

8.1.4　建立因素因子评价标准 180

8.1.5　划分定级单元 181

8.1.6　计算单元内各因素指标值和作用分 181

8.1.7　计算单元内总分值 186

8.1.8　土地级别的初步划分 188

8.1.9　等级验证和调整 189

8.1.10　土地级别确定 189

8.1.11　编制土地定级成果图件和报告 189

8.2　基准地价评估 189

8.2.1　基准地价的概念和特点 189

8.2.2　基准地价评估的准备工作 192

8.2.3　基准地价的资料调查与整理 193

8.2.4　基准地价评估方法一：以土地收益资料评估 193

8.2.5　基准地价评估方法二：以市场交易资料评估 194

8.2.6　基准地价确定 195

8.2.7　基准地价修正系数表的编制 195

8.2.8　基准地价评估成果的整理与验收 200

8.3　基准地价系数修正法及其运用 200

8.3.1　基准地价系数修正法的含义与特点 200

8.3.2　基准地价系数修正法评估土地价格的程序和方法 201

8.3.3　基准地价系数修正法举例 204

【思考及计算题】 207

第9章　路线价法 208

9.1　路线价法概述 208

9.1.1　路线价法的思路 208

9.1.2　路线价法的概念 209

9.1.3　路线价法的理论依据 209

9.1.4　路线价法的适用范围 209

9.2　路线价法的步骤 209

9.2.1　划分路线价区段 209

9.2.2　设定标准深度 210

9.2.3　选取标准宗地 210

9.2.4　求取路线价 210

9.2.5　编制深度百分率表 210

9.3　路线价法的应用及其举例 216

9.3.1　普通宗地的路线价应用 216

9.3.2　特殊形状宗地的路线价法运用 218

【思考及计算题】 224

第10章　房地产估价方法的拓展 225

10.1 回归分析方法在房地产估价中的运用 225

10.1.1 回归分析法的基本原理 225

10.1.2 回归方程的效果与检验 226

10.1.3　多元线性回归简介 228

10.1.4　应用案例 228

10.2　时间序列平滑法在房地产估价中的运用 230

10.2.1 时间序列平滑法的基本原理 230

10.2.2　时间序列的组合形式 231

10.2.3　三种时间序列平滑法简介 231

10.2.4　应用案例 232

10.3　模糊数学方法在房地产估价中的运用 233

10.3.1　模糊数学法在房地产估价中的应用原理 233

10.3.2　应用案例 234

【思考及计算题】 236

第11章　估价程序及估价报告的撰写 237

11.1　房地产估价程序概述 237

11.1.1　估价准备阶段 237

11.1.2　估价实施阶段 238

11.2　房地产估价报告的撰写 239

11.2.1　估价报告的含义 239

11.2.2　估价报告的形式 240

11.2.3　估价报告的总要求 240

11.2.4　估价报告的内容及需要注意的问题 240

【复习思考题】 243

附录一　北京市××商业房地产价格评估报告 244

附录二 上海市××在建工程房地产抵押估价技术报告（节选） 259

参考文献 267