房地产法诸问题与新展望PDF电子书下载

第一章 房地产法的基本原则 1

一、保障房地产权利人合法权益的原则 1

（一）保护土地使用权人的合法权益 1

（二）保护房屋所有权人的合法权益 3

（三）保护房屋租赁权人的合法权益 5

（四）保护房屋居住权人的合法权益 6

二、房地产登记公示原则 7

（一）登记公示原则的性质与模式 7

（二）登记公示原则的法律依据 9

（三）登记公示原则的社会价值 11

三、土地公有制和土地有偿使用原则 12

（一）社会主义土地公有制 12

（二）国有土地有偿使用 14

四、房地产资源可持续利用原则 17

（一）土地资源的稀缺性 17

（二）切实保护耕地 19

（三）坚持可持续发展观 21

五、房地产综合开发原则 23

（一）严格执行城市规划 23

（二）鼓励发展居民住宅 24

（三）坚持综合开发、配套建设 25

（四）经济效益、社会效益、环境效益相统一 26

六、城市住房商品化与社会保障相结合原则 27

（一）城市住房商品化 27

（二）城市住房社会保障 30

第二章 预售商品房的权利冲突与顺位确定 33

一、预售商品房各权利主体享有的权利类型 33

（一）预售商品房所负载的各项权利之主体 33

（二）预售商品房各主体享有的权利 34

二、预售商品房各主体享有的权利性质 36

（一）买受人权利的性质 36

（二）建设工程承包人优先受偿权的性质 38

（三）金融机构抵押权与按揭权的性质 39

三、预售商品房各主体间的权利冲突 41

（一）金融机构与建设工程承包人之权利冲突 41

（二）金融机构与买受人之权利冲突 42

（三）买受人与建设工程承包人之权利冲突 43

（四）预售商品房之上其他权利冲突 44

四、预售商品房各主体间的权利顺位确定 45

（一）金融机构与建设工程承包人之间的权利顺位 45

（二）金融机构与买受人之间的权利顺位 47

（三）买受人与建设工程承包人之间的权利顺位 48

（四）预售商品房之其他权利冲突的顺位确定 49

第三章 限价商品房制度的法律规制 51

一、限价商品房制度的基本理论 51

（一）限价商品房的界定 51

（二）限价商品房制度的特点 52

（三）限价商品房制度的功能 53

二、限价商品房制度的现状 54

（一）各地限价商品房政策及比较 54

（二）对现行限价商品房制度的肯定与质疑 57

三、限价商品房制度实施中存在的问题 58

（一）相关法律制度不完备 58

（二）准入及退出机制不健全 58

（三）定价机制不合理 59

（四）监督机制不完善 60

（五）融资渠道较为单一 60

四、破解限价商品房问题的思路 61

（一）健全限价商品房法律规范 61

（二）完善限价商品房准入机制 62

（三）规范限价商品房定价体系 63

（四）建立限价商品房退出激励机制 63

（五）强化限价商品房监管机制 64

（六）创新限价商品房金融制度 65

第四章 公共租赁住房制度的法制化 67

一、四直辖市公共租赁住房制度评述 67

（一）公共租赁住房的管理机构及运营主体 67

（二）公共租赁住房的房源筹集及资金渠道 68

（三）公共租赁住房的监督管理 70

二、公共租赁住房制度存在的法律问题 72

（一）相关法律规范缺位 72

（二）公共租赁住房行政规章不合理 73

（三）管理主体法律定位不明确 74

（四）公共租赁住房监督机制不健全 75

（五）公共租赁住房配套制度不完善 76

三、域外公共租赁住房制度的经验及启示 77

（一）香港及周边国家的公共租赁住房制度 77

（二）香港及周边国家的成功经验及启示 78

四、公共租赁住房制度的法律完善 80

（一）加强公共租赁住房立法 80

（二）完善相关行政规章 81

（三）明确公共租赁住房主体法律定位 82

（四）强化公共租赁住房法律监管 83

（五）健全公共租赁住房配套制度 84

第五章 廉租住房制度中的政府责任 86

一、廉租住房制度中政府责任的类型 86

（一）政府市场主体准入规制责任 86

（二）政府市场秩序规制责任 87

（三）政府宏观调控责任 87

（四）政府可持续发展保障责任 87

（五）政府社会分配调控责任 88

二、廉租住房制度政府责任的落实——以四直辖市为仪表 88

（一）北京市廉租住房制度的责任落实 88

（二）天津市廉租住房制度的责任落实 90

（三）上海市廉租住房制度的责任落实 91

（四）重庆市廉租住房制度的责任落实 93

三、廉租住房制度中政府责任仍存在缺失 94

（一）市场主体准入规制责任的缺失 94

（二）市场秩序规制责任的缺失 94

（三）宏观调控责任的缺失 95

（四）可持续发展保障责任的缺失 96

（五）政府社会分配调控责任的缺失 97

四、廉租住房制度政府责任承担机制的完善 98

（一）建立市场主体准入规制责任承担机制 98

（二）健全市场秩序规制责任承担机制 99

（三）完善宏观调控责任承担机制 100

（四）改进可持续发展保障责任承担机制 101

（五）优化社会分配调控责任承担机制 102

第六章 房屋分时利用法律问题刍议 103

一、房屋分时利用的特征与类型 103

（一）房屋分时利用的法律特征 103

（二）房屋分时利用的两种类型 104

（三）房屋分时利用所涉及法律关系 106

二、我国房屋分时利用的现状及困境 107

（一）房屋分时利用现状 107

（二）房屋分时利用面临的困境 109

三、域外房屋分时利用法制借鉴 111

（一）美国房屋分时利用法制环境 111

（二）欧盟房屋分时利用法制环境 113

（三）墨西哥房屋分时利用法制环境 114

四、完善我国房屋分时利用的法律思考 115

（一）制定专门法律制度及配套制度 115

（二）健全监督管理机制 118

第七章 住房反向抵押法律探索 120

一、住房反向抵押的理论基础 120

（一）住房反向抵押的法律特征 120

（二）住房反向抵押涉及的法律关系 122

二、我国住房反向抵押实践述评 123

（一）我国住房反向抵押的突破性尝试 123

（二）住房反向抵押发展新动向 125

三、住房反向抵押推行面临的障碍 126

（一）住房反向抵押的法律困境 126

（二）住房反向抵押的现实问题 129

四、域外住房反向抵押制度的启示与借鉴 130

（一）住房反向抵押的国际运作模式 130

（二）域外住房反向抵押制度的启示 132

五、住房反向抵押制度规则构建 134

（一）住房反向抵押应遵循的实体规则 134

（二）住房反向抵押应遵循的程序规则 135

（三）住房反向抵押监管制度之完善 137

第八章 开征个人住房房产税立法展望 139

一、个人住房房产税的内涵与性质 139

（一）个人住房房产税的基本内涵 139

（二）个人住房房产税的法律性质 141

二、个人住房房产税试点城市评述 142

（一）沪渝试点个人住房房产税政策对比 142

（二）沪渝试点个人住房房产税的实施效果 144

（三）沪渝试点个人住房房产税方案的合理性 145

（四）沪渝试点个人住房房产税方案存在的问题 146

三、开征个人住房房产税面临的问题 147

（一）开征个人住房房产税的法理困境 147

（二）开征个人住房房产税的实践困境 149

四、域外个人住房房产税的制度借鉴 150

（一）域外个人住房房产税的制度设计 150

（二）域外个人住房房产税的目标定位 152

（三）域外个人住房房产税制度的启示 154

五、开征个人住房房产税的立法展望 155

（一）个人住房房产税的立法目标 155

（二）个人住房房产税的立法模式选择 156

（三）个人住房房产税的课税要素设计 156

（四）个人住房房产税征管机制之健全 158

第九章 住房采光权的侵权与救济 160

一、采光权的权利渊源与性质 160

（一）采光权的权利渊源 160

（二）采光权的法律性质 161

（三）采光权系复合型权利 161

二、采光权侵权的救济存在法律困境 163

（一）现行法律对采光权保护的制度尚未详尽 163

（二）采光权侵权的认定标准尚未统一 164

（三）采光权侵权的救济标准尺度不一 166

三、对侵害采光权行为的法律救济 167

（一）明确采光权侵权责任主体 167

（二）明晰采光权侵权构成要件 168

（三）拓宽采光权侵权救济路径 169

（四）量化采光权侵权救济具体标准 171

第十章 居住权制度的确立与建构 173

一、居住权的理论解说 173

（一）居住权的权利渊源 173

（二）居住权的法律法规 176

二、居住权的司法救济 178

（一）居住权纠纷层出不叠 178

（二）居住权纠纷类型日益分化 178

（三）居住权纠纷裁判适用标准模糊 179

三、居住权确立的法理依据 181

（一）居住权具备独特的物权属性 181

（二）居住权可弥补用益物权体系的不足 181

（三）居住权具有权利结构的融合性 182

四、居住权的权利建构 183

（一）居住权的设定 183

（二）居住权的主体与客体 184

（三）居住权的权利与义务 185

（四）居住权的变动与终止 186

参考文献 188