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自序：中国房地产行业风险亟须管理 1

第一章 恒基兆业集团 21

一、概述 21

集团架构 21

李兆基语录 22

四大地产商业绩与风险比较 23

二、集团理念 25

三、恒基集团之“地产为大”篇 26

四、恒基集团之“做强做大”篇 29

高速发展期 29

稳中求胜期 52

东山再起期 65

五、恒基集团之“风险管理”篇 80

手法一：不同业务组合 80

手法二：稳定现金流 82

六、恒基集团之“派发高息”篇 84

每股股息和每股股价走势比较 85

派息比率比较 88

派发股息的现金来源分析 90

借钱、配股集资派高息，市场怎样看 91

资本负债率长期高企又如何 96

如果没有派发现金股息，其市值会如何 98

七、结论 102

第二章 新世界发展集团 107

一、新世界发展的组织结构及背景 107

二、1997-2000年发展策略 108

四大天王——企业策略 108

新世界集团——企业策略 108

三、宏观经济环境突变 112

亚洲金融风暴 112

四、新世界发展的财务问题 114

营运现金入不敷支 114

融资办法 115

举债后果 116

小结 119

五、2001-2005年发展策略 120

企业策略 120

新策略三部曲 120

六、新世界集团系内重组（一） 126

2003年——基建、港口及服务管理业务 126

进行重组及上市对新世界集团之好处 129

改善业务管理后的新创建 132

七、新世界集团系内重组（二） 135

2004年——新世界移动后门上市事件 135

新策略之成效 139

下一步计划 144

新世界百货上市计划之筹备工作 150

附录 151

第三章 新鸿基地产 157

一、公司背景 157

二、市场领导地位 158

三、人弃我取，大举吸纳 162

四、醉翁之意，一石二鸟 166

五、改朝换代 170

不败之躯 170

作茧自缚，固步自封 172

六、点石成金（一）——发展电讯业，另辟战线突围 175

七、点石成金（二）——新意网篇 178

上市集资 178

八、点石成金（三）——一个亚洲神话 181

码头争夺战之序幕 181

新地反击战：港口业务大展拳脚 182

淘金的机会就在眼前 182

鹬蚌相争，渔人得利 182

出售股权，只为赚14亿？ 183

九、投资业务实质贡献 183

红湾半岛：维港沿岸的金蛋 186

十、回归地产，眷恋地产 186

最后结果 187

疑团：真的如此放弃？ 187

十一、两代策略小结 188

十二、新地保持高股价之原因 188

表面上分散投资之掩眼法 188

经济及楼市复苏带动整体股市上扬 191

派发高股息吸引股民 192

高净资产值 193

十三、总结 195

第四章 长江实业 199

一、引言 199

二、长江实业集团架构的演变 200

三、李嘉诚王国于1997年前的发展及风险管理哲学 203

策略一 财政稳健 203

策略二 业务多元化 205

策略三 业务国际化 211

策略四 利用重组加强风险管理 216

长江基建归于和黄控股 217

香港电灯归于长江基建控股 217

市场对1997年长和系的重组反应正面 218

四、1997年后发展策略之改变 219

长和系风险管理策略再评 220

3G投资资金回报慢，造成现金周转问题 224

五、输钱皆因赢钱起 228

和黄出售Orange的经过 228

市场对和黄出售Orange的反应 229

和黄锐意发展3G 230

3G电讯业务严重亏损 230

六、亡羊补牢 分拆业务 233

第一步 拆香港固网电讯业务 234

第二步 分拆2G移动电讯业务 235

第三步 简化电讯业务架构 236

第四步 进一步分拆3G业务 237

七、总结 239

第五章 会德丰地产 243

一、会德丰系简介 243

二、吴光正和会德丰系发展的三个时期 250

吴光正重组会德丰（1993年9月至1996年8月） 251

吴光正从政时期（1996年9月至2002年3月） 259

吴光正重掌会德丰（2002年4月至现在） 266

三、会德丰的重整策略 267

重建品牌 268

重整架构 272

分散风险 277

财务策划 284

会德丰的企业前景 290

四、总结 294

第六章 信和地产 299

一、信和集团架构 299

股价表现 300

二、财务表现与同业比较 300

每股盈利表现 301

盈利与资本回报率（ROE）表现 302

盈利与资产回报率（ROA）表现 303

小结 304

三、表现落后原因 304

高地价成本 304

高负债及高融资成本 309

误判市场走势 313

小结 319

四、逆境求存 319

逆境原因 319

如何制造盈利 322

关联交易的目的 326

小结 329

五、总结 329