房地产高级管理工具箱 上 12大环节管理制度典集PDF电子书下载

Chapter 1+　房地产开发前期管理制度 1

01　房地产开发前期管理要点 5

一、房地产开发前期分阶段流程 5

二、房地产项目开发前期三大管理要点 9

02　房地产项目开发前期管理制度 11

制度一　万科前期、配套工作管理制度 11

制度二　房地产项目前期开发策划控制程序 15

制度三　土地前期费用索赔管理程序 20

制度四　合同审批工作程序 22

制度五　房地产新项目发展管理制度 23

Chapter 2+　规划设计管理制度 23

01　房地产项目规划设计管理要点 23

管理要点一：做好详细的规划调查研究 56

管理要点二：加强报批过程目标管理，确认规划设计要点 56

管理要点三：完善管理机制，保证规划设计水平 57

02　规划设计管理制度 60

制度一　集团规划设计评审会管理办法 60

制度二　万科住宅统一设计要求规范 64

制度三 “上报集团规划设计部备案”制度的管理办法 96

制度四　集团单体确认管理办法 99

制度五　规划设计过程控制程序 101

制度六　设计管理程序 104

制度七　设计前期阶段作业指引 108

制度八　实施方案设计作业指引 112

制度九　施工图设计阶段作业指引 118

制度十　建筑施工现场配合作业指引 121

制度十一　景观设计作业指引 123

制度十二　室内设计管理程序 130

制度十三　设计变更管理办法 134

Chapter 3+　工程造价与预决算管理制度 134

01　工程造价控制与预决算管理要点 156

一、投资决策阶段：尽可能准确地计算项目全过程费用 156

二、设计阶段：可采用限额设计控制造价 156

三、项目发包阶段：编制科学的预算标底进行招投标 156

四、施工阶段：进行施工组织设计的合理优化 157

五、竣工决算阶段：做好工程造价决算审核 158

02　工程造价与预决算管理制度 160

制度一　工程预决算管理及审核作业指引 160

制度二　预算审批工作程序 167

制度三　决算审批工作程序 169

制度四　工程决算审批工作程序 171

制度五　付款审核、审批工作程序 173

制度六　付款控制程序 176

制度七　工程尾款支付工作程序 179

制度八　零星水电预（结）算工作程序 180

制度九　工程项目竣工决算进行社会审价的操作程序 182

Chapter 4+　招投标管理制度 182

01　招投标管理要点与组织实施 190

一、严格审查投标人的资格 190

二、编制规范的招标文件 190

三、组织评标 192

四、把握中标人的中标条件 193

02　招投标管理制度 194

制度一 招投标工作管理细则 194

制度二 万科企业集团工程招标管理办法 196

制度三 房地产开发用地投标、竞拍管理办法 202

制度四 施工总包单位竞标考察管理制度 207

制度五 施工总包单位招投标管理制度 208

制度六 监理单位考察、招投标管理制度 209

Chapter 5+　工程施工管理制度 209

01　工程施工管理要点 221

一、做好工程施工管理七个方面的具体工作 221

二、施工环节成本控制四要点 224

02　施工管理制度 226

制度一　地盘总体施工工作程序 226

制度二　工程管理部工作职责 229

制度三　项目经理部的架构与建制 232

制度四　项目经理部工程管理程序 238

制度五　工程招投标工作管理制度 243

制度六　工程管理部工地检查制度 246

制度七　项目经理部合同管理制度 247

制度八　工程施工组织设计审查制度 250

制度九　施工图纸会审管理制度 253

制度十　工程质量控制及管理办法 257

制度十一　工程进度控制及管理办法 260

制度十二　材料设备采购管理制度 261

制度十三　材料样品仓库管理程序 265

制度十四　供应商评价和选择程序 269

制度十五　项目经理部文档管理制度 272

制度十六　文明工地标识标准 276

制度十七　工程技术咨询管理制度 282

制度十八　万科房地产有限公司设计变更和工程签证管理程序 284

制度十九　项目管理常用控制表单 287

Chapter 6+　工程竣工验收管理制度 287

01　工程竣工验收管理要点 307

一、工程竣工验收的三大分类 307

二、建设工程竣工验收的基本程序和内容 309

02　工程竣工验收管理制度 311

制度一　住宅交付使用标准规定 311

制度二　工程验收规范 319

制度三　业主收楼验房详细步骤 321

制度四　入住验收管理细则 325

制度五　万科门窗验收标准 327

Chapter 7+　房地产营销管理制度 327

01　房地产营销管理要点 334

一、开展全方位的营销调研 334

二、实现准确的项目市场定位 335

三、制定灵活的价格策略 336

四、以项目定位为中心制定广告策略 338

五、采用实效的促销策略 338

02　房地产营销管理制度 340

制度一 “万科房地产项目营销操作指引及成果标准”总则 340

制度二　市场定位阶段操作指引及成果标准 341

制度三　销售指导书阶段操作指引及成果标准 346

制度四　广告提案阶段操作指引及成果标准 348

制度五　推广主题和策略阶段操作指引及成果标准 351

制度六　市场推广方案阶段操作指引及成果标准 353

制度七　开盘阶段操作指引及成果标准 356

Chapter 8+　客户关系管理制度 356

01　客户关系管理要点 377

一、客户关系管理的概念和作用 377

二、建立客户关系管理系统的两大要点 378

三、明确客户关系管理目的 379

四、客户关系管理是系统工程 380

02　客户关系管理制度 381

制度一　顾客满意度测量监控程序 381

制度二　客服专员操作指引 385

制度三　客服投诉处理程序 389

制度四　入住流程作业指引 396

制度五　入住后客户换、退房及赔偿处理程序 399

制度六　外聘律师管理程序 402

制度七　文件法律审核操作指引 403

制度八　法律案件处理作业指引 406

制度九 “万客会”会员守则及权益 408

Chapter 9+　物业管理标准管理制度 408

01　物业管理实施要点 415

管理要点一：物业管理先期介入 415

管理要点二：营销导入实现物管卖点价值最大化 416

02　物业管理标准管理制度 419

制度一　管理处员工绩效考评实施标准作业规程 419

制度二　管理处内部管理标准作业规程 425

制度三　物业管理处员工服务管理标准作业规程 430

制度四　入住管理标准作业规程 438

制度五　装修管理标准作业规程 443

制度六　住户投诉处理标准作业规程 447

制度七　回访管理标准作业规程 451

制度八　住户违章处理标准作业规程 453

制度九　社区文体活动组织实施标准作业规程 456

制度十　物业管理处与业主委员会沟通、协调标准作业规程 459

制度十一　机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程 461

制度十二　设备综合管理标准作业规程 466

制度十三　交通管理标准作业规程 469

制度十四　停车场管理标准作业规程 472

Chapter 10+　房地产采购管理制度 472

01　房地产采购管理要点 479

一、规范采购行为，在技术层面提升业务能力 479

二、遏制采购腐败，在系统建设上全面完善 481

三、提升房地产采购管理能力三要点 482

02　房地产采购管理制度 484

制度一 采购控制程序 484

制度二 甲供材料（设备）采购及管理工作程序 486

制度三 甲供、乙供与三方供货材料的划分方法 489

制度四 甲供材料及三方供货材料管理规定 490

制度五 限价材料管理规定 491

制度六 三方施工合同材料管理规定 492

制度七 甲供材料（设备）进货检验指导书 494

制度八 中准价以外乙供材料价格确定的工作程序 495

制度九 材料进货检验指导书 496

制度十 十万元以下施工队伍、材料供应厂家选择办法 498

制度十一 新材料推广应用管理工作程序 500

制度十二 单位指定产品（供电局）采购工作程序 502

制度十三 产品标识和可追溯性管理规定 503

Chapter 11+　成本控制管理制度 503

01　成本控制战略要点 513

一、确立“全生命周期成本”管理战略 513

二、建立成本控制保障措施 514

三、明确房地产开发成本构成内容 514

四、项目开发全程成本控制要点 515

五、项目开发全程成本控制方法 517

02　成本控制管理制度 519

制度一　万科企业股份有限公司房地产成本管理制度 519

制度二　万科成本控制实施细则范例 529

制度三　万科集团房地产开发企业成本核算指导 532

制度四　项目成本控制要点（总控、营销期费用） 545

制度五　成本部部门及岗位职责 550

制度六　工程成本管理程序 556

制度七　目标成本编制作业指引 562

制度八　责任成本管理体系操作指引 564

制度九　区域成本信息共享管理维护操作指引 566

Chapter 12+　员工及行政办公管理制度 566

01　员工及行政办公管理要点 573

一、房地产企业内部管理五大目标 573

二、人力资源管理实战三要点 576

02　员工及行政办公管理制度 578

制度一　公司信息管理规范 578

制度二　万科合同管理制度 585

制度三　万科集团企业人事管理制度 593

制度四　万科企业集团全员合同制管理实施细则 597

制度五　万科企业集团薪资制度 599

制度六　万科职员管理手册（管理制度部分） 605