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第1章 政府、土地与土地金融 1

1.1研究问题与核心概念界定 1

1.1.1研究问题界定 1

1.1.2核心概念界定 2

1.2我国土地金融实践中的突出问题 3

1.2.1地方政府融资需求 3

1.2.2地方政府土地财政的形成与风险凸显 4

1.2.3地方政府融资结构建构 5

1.3农村土地金融 5

1.4土地金融理论与实践研究的研究意义和研究方法 10

1.4.1研究的理论意义 10

1.4.2研究的实践意义 14

1.4.3研究方法与研究思路 15

第2章 土地金融领域的研究进展介绍 17

2.1地方政府融资的研究进展 17

2.1.1地方政府融资必要性研究 18

2.1.2地方政府融资的现状、问题与对策 18

2.2地方政府土地财政相关研究 20

2.2.1地方政府土地财政成因与发展 20

2.2.2地方财政可持续性与稳定性 21

2.2.3地方政府土地财政风险及其对策 22

2.3地方政府债务相关研究 23

2.3.1地方政府债务形成原因和过程 24

2.3.2地方政府债务可持续性和安全规模 25

2.3.3地方政府债务管理的国际经验 26

2.3.4地方政府债务风险的评估与应对 27

2.4地方政府权益融资研究 32

2.4.1 PPP模式相关研究 33

2.4.2产业投资基金相关研究 38

2.4.3资产证券化相关研究 41

2.5农村土地金融的研究进展 42

2.5.1国外农地金融的相关研究 43

2.5.2国内农地金融的相关研究 44

2.6土地金融相关研究的总结 49

第3章 土地金融研究的理论基础 51

3.1政府职能与公共物品理论 52

3.1.1公共管理学中的政府职能与公共物品理论 53

3.1.2公共经济学中的政府职能与公共物品理论 54

3.1.3政治学中的政府职能与公共物品理论 56

3.2财政学基础理论 57

3.2.1经济学中的财政基础理论 57

3.2.2财政学中的财政基础理论 58

3.3土地产权理论 59

3.3.1土地产权理论概述 60

3.3.2土地所有权 60

3.3.3用益物权之广义土地使用权 61

3.3.4担保物权之土地抵押权 62

3.4政府融资理论 62

3.4.1融资基础理论 63

3.4.2现代企业融资结构理论中的权衡理论 64

3.4.3修正后形成的政府融资结构权衡理论 65

3.4.4政府债务融资主要方式 66

3.5政府融资方式与融资结构理论 68

3.5.1政府融资方式理论 68

3.5.2政府融资结构理论 73

3.6农地金融的相关理论基础 75

3.6.1农地承包经营权 75

3.6.2金融资源效率理论和金融绩效理论 77

3.6.3制度变迁与制度绩效理论 79

第4章 地方政府的公共建设资金需求 82

4.1城市政府的基础设施建设项目类型 82

4.1.1城市道路交通与轨道交通工程 82

4.1.2通信工程及地下管线工程 87

4.1.3公共性住房工程及公共卫生工程 90

4.1.4街道绿化工程及公共文体工程 92

4.2地方政府负责的乡村建设项目 93

4.2.1乡村道路建设工程 93

4.2.2乡村居民的生活配套设施建设 94

4.2.3基本农田整理、生态环境建设和水利设施建设 99

4.3公共项目的资金缺口 103

4.3.1城市公共项目资金缺口 103

4.3.2公共财政支出负担公共服务供给 108

4.3.3财政资金负担更加沉重的农村公共服务 114

第5章 地方政府融资平台与土地财政 119

5.1基于“社会管理和公共服务”的定位与地方政府财政 119

5.1.1“服务型政府”的职能模式 119

5.1.2由公共支出支撑的公共服务供给 124

5.1.3以公共支出为核心的地方政府财政理论 131

5.2土地财政——地方政府主导的土地金融 133

5.2.1土地财政的历史 133

5.2.2土地财政引发的问题 137

5.3土地金融工具——政府融资平台（LGFV） 141

5.3.1政府融资平台（LGFV）的概况 141

5.3.2政府融资平台的问题 146

5.3.3政府融资平台的转型对策 149

第6章 土地财政引发的地方债务风险 154

6.1地方政府土地财政的不利影响 155

6.1.1地方政府土地财政潜在财政金融风险 155

6.1.2对地方经济转型升级的阻碍效果 157

6.1.3无法令人满意的社会效益 159

6.2地方政府隐性债务累积问题 159

6.2.1地方债务总体规模增长迅速 159

6.2.2地方政府融资结构的扭曲 161

6.2.3地方债务信息不透明 163

6.2.4土地财政成为地方债务风险的催化剂 163

6.3地方政府债务风险因应对策 164

6.3.1完善地方债务信息披露制度 164

6.3.2构建地方债务信用评级体系 166

6.3.3建立地方债务危机预警系统 168

6.3.4完善地方债务监管体系 169

第7章 地方经济发展与土地价值显化 172

7.1土地有偿使用目的下的“招、拍、挂”制度 172

7.1.1国有土地出让之“招、拍、挂”制度 172

7.1.2“招、拍、挂”制度与地方财政的关系 176

7.1.3土地公开出让与土地储备制度 183

7.2来自土地和房屋的财政收入——房地产税 187

7.2.1庞大且具综合性的房地产税概念 188

7.2.2源于土地和房产的课税历史 189

7.2.3房地产税与地方财政 191

7.2.4房地产税的功能定位与中国房产税改革 196

7.3房地产对地方经济的促进作用以及隐含风险 203

7.3.1房地产业对地方经济的带动 203

7.3.2房地产业对地方经济的隐含风险 208

第8章 基于土地的可持续财政投融资 214

8.1地方政府土地型融资与土地财政的形成 214

8.1.1基于土地产权理论的地方政府土地型融资 214

8.1.2基于土地抵押权的地方政府土地债务融资 216

8.1.3土地出让收入在地方政府财政中的重要地位 217

8.2权衡理论下的地方政府融资结构 222

8.2.1地方政府土地型融资结构权衡理论分析 223

8.2.2转变土地型融资结构的必然性 224

8.3转型中的地方政府融资结构 225

8.3.1以地方政府债券为主要形式的地方政府债务融资 225

8.3.2方式多样的地方政府权益融资 227

8.3.3转型中的地方政府融资结构体系 234

8.4转型中的地方政府融资结构存在的问题和挑战 235

8.4.1转型中的地方政府融资结构权衡理论分析 235

8.4.2转型中的地方政府融资结构存在的具体问题 236

8.4.3地方政府融资结构向权益融资为主体转变 242

8.5用权益融资优化地方政府融资结构 242

8.5.1做优PPP融资 243

8.5.2全面提升地方政府引导基金管理水平 244

8.5.3促进地方政府间接股权融资多样化发展 245

8.5.4重点发展证券化来创造流动性 246

第9章 公共不动产金融的创新尝试 249

9.1以公共资产为基础资产 249

9.1.1公共资产的主要特点 250

9.1.2公共资产的功能定位以及存在的问题 252

9.1.3国外公共资产经营管理的经验借鉴 254

9.2不动产证券化在公共部门的应用 256

9.2.1资产证券化的基础理论 256

9.2.2资产证券化的影响 263

9.2.3资产证券化在公共部门的应用 267

9.3地方政府PPP模式 273

9.3.1发展良好的中国PPP业务概况 273

9.3.2含义覆盖广泛灵活的PPP模式理论 278

9.3.3 PPP模式在地方政府投融资中的必要性 282

9.4将资产证券化与PPP模式相结合 287

结语 295

参考文献 296