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第一章 土地市场概论 1

第一节 土地市场 1

一、市场 1

二、土地市场 1

第二节 土地市场管理 7

一、土地市场管理的原则 7

二、土地市场管理的内容 7

第三节 土地市场规范运行的基本制度 10

一、建设用地总量控制制度 10

二、城市建设用地集中供应制度 10

三、土地使用权公开交易制度 10

四、基准地价定期更新和公布制度 11

五、土地登记可查询制度 11

六、集体决策制度 11

第四节 土地市场准入规则 11

一、针对不同用途土地进入市场的限制 12

二、针对不同产权土地进入市场的限制 12

三、针对不同产业进入土地市场的限制 13

四、针对土地估价人员等中介服务人员与机构进入市场的限制 14

五、针对土地利用强度的控制 14

六、针对企业购买土地的数量控制 14

第二章 土地有形市场管理 16

第一节 概述 16

一、土地有形市场的概念 16

二、建立土地有形市场的必要性 16

三、土地有形市场的基本功能 17

四、土地有形市场的交易范围 17

第二节 招标拍卖挂牌出让方式的选择原则与标准 18

一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的内涵 18

二、招标拍卖挂牌出让方式的选择原则与标准 19

第三节 招标拍卖挂牌出让的前期工作 20

一、编制出让计划，确定供地方式 20

二、编制、确定出让方案 21

三、地价评估，确定出让底价 21

四、编制出让文件 22

五、发布出让公告 22

六、申请和申请资格审查 24

七、竞买须知 26

第四节 招标拍卖挂牌出让活动实施 29

一、招标 29

二、拍卖 31

三、挂牌 32

第五节 履行出让手续 34

一、签订出让合同 34

二、公布出让结果 34

三、核发《建设用地批准书》交付土地 35

四、办理土地登记 35

五、资料归档 35

第六节 出让土地使用权交易（转让） 35

一、交易场所 35

二、出让土地使用权公开交易（转让）程序 36

三、公开转让须知（以湖北省荆门市为例） 36

第七节 土地有形市场中的新问题 40

一、信息披露不充分 40

二、量身定做 41

三、“三陪”现象 42

四、国有企业或上市公司盲目高价竞买 42

第八节《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》解读 43

一、关于11号令的修订背景 43

二、关于39号令与11号令的关系 44

三、扩大了建设用地使用权的设立范围：概念、名称和空间范围 45

四、应当招标拍卖挂牌出让的范围：六类情形和一个认定机制 46

五、不得人为限制申请人资格和条件：公开、公平、公正原则中公开是第一位的 47

六、工业用地出让方案和出让文件编制应当突出工业用地特点 48

七、招标出让的两种情形：价高者得和综合评价最优者得 48

八、终止拍卖的情形：强调充分公开而非人数 49

九、挂牌申请时间、公告时间和挂牌时间：要正确理解 50

十、挂牌出让期限截止：挂牌主持人主持确定 50

十一、投标、竞买保证金：阶段不同性质不同 52

十二、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书：按宗地出让、按宗地签订出让合同、按宗地缴清出让价款、按宗地发放建设用地使用权证 53

第三章 土地隐形市场管理 55

第一节 土地隐形市场的概念 55

第二节 土地隐形市场的表现形式及其危害 56

一、非法的交易形式 56

二、合法外衣下的隐形交易——协议出让 60

第三节 整顿土地隐形市场的对策 62

一、严格实行用途管制 62

二、建立出让土地跟踪管理制度 63

三、规范协议出让行为 63

第四章 空间土地使用权市场管理 68

第一节 现行土地登记共有面积分摊弊端 68

一、现行土地登记共有土地使用权面积分摊的政策依据及其运作方法 68

二、土地登记人以宗地为基本单元分摊共有土地使用权方法的缺陷分析 68

第二节 建立和完善空间土地使用权登记和管理制度的迫切必要性 71

一、土地空间使用权的概念 71

二、明确土地空间使用权的必要性 71

三、完善土地空间使用权管理制度的作用 72

第三节 土地空间使用权市场管理示例 73

一、地下空间使用权卖出了一个好价钱 73

二、地下商机前景诱人 74

三、相关法律法规有待于进一步完善 75

四、今后5年南京地下空间建设将新增50万平方米 75

第四节 空间土地使用权市场管理政策设计 76

一、统一管理 76

二、用途管制 76

三、完善登记 76

四、明确方法 76

第五章 集体建设用地市场管理 78

第一节 集体建设用地的概念及入市现状 78

一、概念 78

二、集体建设用地入市现状 79

第二节 集体建设用地入市的政策走向 83

第三节 集体建设用地市场管理政策设计 84

一、集体建设用地入市的内涵 84

二、集体建设用地入市的范围和条件 84

三、集体建设用地使用权的取得 85

四、集体建设用地使用权入市交易流转的方式 85

五、集体建设用地使用权的使用和入市的原则 85

六、集体建设用地使用权出让合同与转让合同 86

七、集体建设用地使用权转让与受让双方的权利与义务 86

八、集体建设用地使用权入市交易的土地用途管制 86

九、农村宅基地的转让与置换 86

十、集体建设用地使用权出让金的分配与使用 87

十一、集体建设用地使用权入市交易中的政府管理和服务 87

第四节 集体建设用地使用权入市交易管理示例 87

第六章 土地储备 93

第一节 土地储备概述 93

一、土地储备及其主管部门职责 93

二、土地储备的年度计划与管理 94

三、土地储备的范围与程序 94

四、储备土地的开发与利用 95

五、储备土地的供应 96

六、土地储备资金管理 96

第二节 土地收购储备制度产生的背景 97

一、土地储备制度是地方政府促进城市土地集约利用的积极探索 97

二、土地储备制度是政府和市场有效结合配置土地资源的制度创新 98

三、土地储备制度是适应“一文一法”的必然结果 99

四、土地储备制度是国企改革最易操作的解决方案 100

五、土地储备制度是地方政府土地公开出让、收回闲置土地的现实需求 100

六、建立土地储备制度是城市政府促进土地资本化的必然要求 101

第三节 建立土地收购储备制度的客观因素 101

一、推进企业改革对城市土地管理的要求 102

二、加快城市化进程对土地收益积累和集中的要求 102

三、政府调控经济及房地产市场对土地供应机制的要求 102

四、实施新《中华人民共和国土地管理法》对城市土地市场的影响 103

五、建立土地收购储备制度的意义 103

第四节 土地收购储备难点分析 105

一、土地收购储备的法律依据和体系尚需完善和提高 105

二、土地储备的利益分配尚需明确和规范 105

三、土地储备运作的风险控制机制尚需健全和细化 106

四、土地储备运作的主体尚需充分界定和到位 106

第五节 于细微处论收购 107

一、储备计划 107

二、申请收购 108

三、权属调查 108

四、规划条件 109

五、收购费用测算 109

六、收购储备方案 110

七、收购合同 111

八、支付收购费用 111

九、注销登记 112

十、交付土地，纳入储备 112

第七章 土地出让中的规划问题 113

第一节 土地出让涉及的规划概念 113

一、土地利用总体规划 113

二、城市总体规划 114

三、城市详细规划 115

四、控制性详细规划 115

五、修建性详细规划 116

第二节 土地用途管制 117

一、城乡规划确定的用地用途不得擅自改变 117

二、城乡规划确定的用地都属事关城乡发展、国计民生及人民群众生产生活的用地，必须给予保证 118

三、禁止擅自改变城乡规划确定的土地用途 119

第三节 土地出让中规划条件的强制性规定 120

一、规划条件、土地使用权出让、土地使用权出让合同 120

二、规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分属于义务性规定 122

三、建设单位签订国有土地使用权出让合同后应向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证 124

四、不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件 125

五、规划条件未纳入合同的国有土地使用权出让合同无效 125

第八章 土地出让制度演变与实务焦点 127

第一节 土地出让制度演变脉络 127

一、变无偿、无限期、无流动的行政划拨供地为有偿、有限期、有流动的出让供地 127

二、变经营性用地非市场配置供地为市场配置的出让供地 128

三、2001年以来土地市场配置法规政策及收效 128

第二节 土地出让实务焦点 130

一、招拍挂和协议出让范围不能简单地按土地用途而论 130

二、出让年限须自实际交付土地之日起算 132

三、出让金支付方式和期限由当事人双方约定 132

四、未缴清出让金不得分割发放国有土地使用证 133

五、改变土地使用条件须收回土地使用权重新出让或补缴出让金 133

第三节 土地出让政策走向 134

一、土地出让面临的新情况新问题 134

二、加强土地出让管理的政策走向 135

附录 140

1．中华人民共和国物权法 140

2．中华人民共和国土地管理法 173

3．中华人民共和国城市房地产管理法 191

4．中华人民共和国城乡规划法 203

5．中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 217

6．国务院关于加强国有土地资产管理的通知 224

7．国务院关于深化改革严格土地管理的决定 228

8．国务院关于加强土地调控有关问题的通知 237

9．国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 241

10．协议出让国有土地使用权规定 247

11．招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 251

12．招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 257

13．国土资源部 监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知 263

14．中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定 267

15．监察部 国土资源部 财政部 建设部 审计署关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知 270

16．中共荆门市委 荆门市人民政府加强荆门城区土地市场建设和管理的决定 275

17．济宁市人民政府办公室关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见的通知 279

18．孝感市城区土地资产管理办法 283

主要参考文献 293