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第1章 不动产概述 1

1.1不动产的内涵 2

1.1.1动产与不动产 2

1.1.2不动产实物与权益 5

1.2不动产的特性 8

1.2.1自然特性 8

1.2.2社会经济特性 10

1.3不动产类别划分 14

1.3.1土地利用现状分类 14

1.3.2不动产分类 14

本章小结 19

复习思考题 19

第2章 不动产估价概述 21

2.1不动产估价的基本知识 22

2.1.1不动产估价的含义 22

2.1.2不动产估价的特点 23

2.1.3不动产估价的必要性 26

2.2不动产估价要素 28

2.2.1估价当事人 28

2.2.2估价目的 29

2.2.3估价时点 30

2.2.4估价对象 30

2.2.5价值类型 31

2.2.6估价依据 31

2.2.7估价假设 32

2.2.8估价原则 32

2.2.9估价程序 32

2.2.10估价方法 33

2.2.11估价结果 33

2.3不动产估价原则 34

2.3.1合法原则 34

2.3.2最高最佳使用原则 34

2.3.3替代原则 34

2.3.4估价时点原则 35

2.3.5动态原则 35

2.3.6 综合原则 35

2.4不动产估价程序 35

2.4.1准备阶段 35

2.4.2实施阶段 36

2.4.3完成阶段 37

本章小结 38

复习思考题 39

第3章 不动产估价的价格影响因素 41

3.1一般因素 42

3.1.1社会因素 43

3.1.2经济因素 45

3.1.3制度（行政）因素 47

3.2区域因素 49

3.2.1城市不同功能分区因素 49

3.2.2城市不同功能区的环境因素 50

3.3个别因素 51

3.3.1土地个别因素 51

3.3.2建筑物个别因素 52

本章小结 54

复习思考题 54

第4章 市场比较法 55

4.1市场比较法的基本概念和理论 56

4.1.1基本概念 56

4.1.2理论依据 57

4.1.3使用条件和范围 57

4.2市场比较法的计算方法 57

4.2.1搜集交易实例 58

4.2.2选取可比实例 59

4.2.3建立价格可比基础 61

4.2.4交易情况修正 62

4.2.5交易日期调整 63

4.2.6房地产状况调整 64

4.2.7求取比准价格 66

4.3市场比较法总结 67

本章小结 73

复习思考题 73

第5章 收益还原法 77

5.1收益还原法的概念、理论与方法 78

5.1.1收益还原法的概念 78

5.1.2收益还原法的原理 79

5.1.3收益还原法的特点与适用范围 79

5.1.4计算公式 80

5.1.5估价步骤 82

5.2收益还原法的应用 87

5.2.1依据房地收益求取房地价格 87

5.2.2依据房地收益求取土地价格 88

5.2.3依据房地收益求取建筑物价格 89

本章小结 90

复习思考题 90

第6章 成本法 93

6.1成本法概述 94

6.1.1成本法的定义和目的 94

6.1.2成本法的应用范围 95

6.1.3成本法的基本步骤 96

6.2成本法的成本类型 97

6.2.1重建成本和重置成本 97

6.2.2直接成本和间接成本 97

6.3成本法的折旧 99

6.3.1折旧的定义 99

6.3.2折旧的类型和原因 100

6.3.3计算折旧的方法 103

6.4成本法的应用 106

6.4.1成本法的基本方法 106

6.4.2成本法在不同类型不动产项目评估中的使用 109

本章小结 112

复习思考题 112

第7章 剩余法 113

7.1剩余法的概念、理论与方法 114

7.1.1剩余法的含义和相关概念 114

7.1.2剩余法的基本原理 115

7.1.3剩余法的特点及适用范围 116

7.1.4计算公式 117

7.1.5估价步骤 118

7.2剩余法的应用 120

7.2.1剩余法评估土地价格 120

7.2.2剩余法测算开发商的预期利润 122

7.2.3剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准 122

本章小结 123

复习思考题 123

第8章 路线价法 125

8.1路线价法概述 126

8.1.1路线价法的含义 126

8.1.2路线价法的基本原理 127

8.1.3路线价法的估价对象和条件 128

8.2路线价法的估价步骤 128

8.2.1划分路线价区段 128

8.2.2设定标准深度 129

8.2.3确定标准宗地 129

8.2.4调查评估路线价 129

8.2.5制作价格修正率表 130

8.2.6计算各宗地价格 130

8.3制作价格修正率表 130

8.3.1制作深度指数表 130

8.3.2其他宗地条件修正系数表的编制 133

8.4路线价法的总结与运用 134

8.4.1路线价法总结 134

8.4.2路线价法的计算公式 134

8.4.3路线价法的应用 135

本章小结 140

复习思考题 140

第9章 地价评估及高层建筑地价的分摊 143

9.1城镇基准地价 144

9.1.1城镇基准地价的概念 144

9.1.2基准地价评估的技术途径和主要作用 145

9.1.3城市基准地价评估的方法和步骤 146

9.2农用地基准地价 148

9.2.1农用地地价的概念 148

9.2.2农用地基准地价评估的评估对象和技术途径 148

9.2.3农用地基准地价评估的程序 148

9.2.4样点地价平均法 149

9.2.5定级指数模型法 151

9.2.6基准地块评估法 153

9.2.7基准地价的确定 154

9.3基准地价更新 155

9.3.1一般要求 155

9.3.2技术途径 155

9.3.3范围和方法运用 155

9.3.4更新基准地价修正系数表 156

9.3.5对基准地价的再认识 156

9.4宗地价格评估 157

9.4.1宗地价格评估 157

9.4.2基准地价修正法 159

9.5高层建筑地价的分摊 160

9.5.1基本概念 160

9.5.2可供选择的分摊方法 161

本章小结 165

复习思考题 165

第10章 长期趋势法 167

10.1长期趋势法概述 168

10.1.1基本概念 168

10.1.2理论依据 168

10.2长期趋势法的使用条件与计算方法 169

10.2.1使用条件和范围 169

10.2.2计算步骤 170

10.3长期趋势法的主要模式 171

10.3.1平均增减趋势法 171

10.3.2移动平均趋势法 172

10.3.3数学曲线拟合法 173

10.3.4指数修匀法 174

本章小结 176

复习思考题 176

第11章 撰写房地产估价报告 179

11.1房地产估价报告的要求和形式 180

11.1.1房地产估价报告的要求 180

11.1.2房地产估价报告的形式 181

11.2房地产估价报告的内容 182

11.2.1封面 182

11.2.2目录 182

11.2.3致委托人函 182

11.2.4房地产评估师声明 183

11.2.5估价的假设和限制条件 183

11.2.6房地产估价结果报告 183

11.2.7房地产估价技术报告 184

11.2.8附件 184

11.3房地产估价报告的撰写 185

11.3.1房地产估价报告撰写的要求 185

11.3.2对房地产估价报告写作主体的要求 185

11.3.3对词义和语句的要求 186

本章小结 188

复习思考题 188

附录 191

附录1房屋 192

附录2房产图 195

附录3建筑工程图 195

附录4房屋面积 196

附录5房产税 198

附录6利息 199

附录7利率 202

附录8利息率与收益率 203

附录9折现率与贴现率 203

附录10现金流量与净现值 205

附录11建筑物折旧的求取 206

参考文献 213