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绪论 1

第一章 绪论 3

第一节 房地产与房地产业 3

一、房地产、不动产、地产与物业 3

二、房地产的分类 3

三、房地产的特性 3

四、房地产业 4

五、房地产市场及其特征 5

第二节 房地产开发与经营 6

一、房地产开发与经营的基本概念 6

二、房地产开发与经营的特点 6

三、房地产开发与经营的形式 7

四、房地产开发与经营的主要程序 8

第三节 房地产开发与经营研究 9

一、房地产开发与经营研究的主要内容 9

二、房地产开发与经营研究的方法论 9

第一部分 产业环境与制度 11

第二章 房地产市场 13

第一节 房地产市场概述 13

一、房地产市场的概念 13

二、房地产市场的类型 13

三、房地产市场的基本特征 15

四、房地产市场的特殊性 18

五、房地产市场的基本要素 19

第二节 房地产市场的供求分析 19

一、房地产市场需求 19

二、房地产市场供给 20

三、房地产供求均衡分析 21

四、房地产市场价格 22

第三节 房地产市场结构 23

一、房地产市场结构概述 23

二、房地产市场结构的类型 24

三、我国房地产业的市场结构特征 24

第四节 房地产市场的运行规律 29

一、房地产市场的运行特征 29

二、我国房地产市场的运行机制 31

第五节 我国房地产市场的发展与特征 33

一、我国房地产市场的发展历程 33

二、我国房地产市场的特征 35

第三章 住房制度 40

第一节 我国传统住房制度的基本特征 40

第二节 我国住房制度的改革 41

一、我国住房制度的改革背景 41

二、我国住房制度的改革历程 42

三、我国住房制度改革所取得的成就 47

第三节 我国现行住房制度的问题与发展出路 50

一、我国现行住房制度存在的问题 50

二、关于完善我国住房制度的几点建议 54

第四章 土地制度 57

第一节 土地制度概述 57

一、土地制度的概念 57

二、土地制度的构成 57

三、土地制度的特点 60

第二节 我国土地制度的改革 60

一、我国土地制度的改革背景 60

二、我国土地制度的改革历程 61

三、我国土地制度改革所取得的成就 64

第三节 我国现行土地制度的问题与发展出路 66

一、我国现行土地制度存在的问题 66

二、关于完善我国土地制度的几点建议 68

第五章 房地产政策 73

第一节 房地产周期与政策的关系：理论分析 73

一、房地产周期阶段划分与特点 73

二、房地产政策对房地产周期运行的影响 75

三、房地产调控政策的国际经验 76

第二节 我国房地产政策体系与演变 79

一、市场化起步阶段（1998—2002年） 80

二、严控土地和贷款的供给紧缩阶段（2002—2004年） 81

三、信贷紧缩、需求抑制阶段（2005—2007年） 82

四、需求全面刺激阶段（2008—2009年） 85

五、政策突转、供扬需抑阶段（2010年） 86

第三节 我国房地产政策与周期转换：实证分析 88

一、我国房地产周期波动的基本特征 88

二、房地产政策对长周期波动的影响 91

三、房地产政策对短周期波动的影响 95

第四节 房地产政策跟踪与周期把握 97

一、房地产政策的周期性 97

二、房地产政策的调控思路：反周期性 97

三、房地产政策工具与分类 98

第二部分 开发流程与实务 101

第六章 房地产开发用地的获取 103

第一节 土地使用权出让 103

一、土地使用权出让概述 103

二、协议出让土地使用权 104

三、招标出让土地使用权 106

四、拍卖出让土地使用权 107

五、挂牌出让土地使用权 108

第二节 土地使用权转让 109

一、土地使用权转让的含义 109

二、土地使用权转让的法律条件 110

三、土地使用权转让的形式 110

四、土地使用权转让的程序 111

第三节 、土地使用权行政划拨 112

一、土地使用权行政划拨的含义 112

二、土地使用权行政划拨的主要特征 112

三、划拨土地使用权的适用范围 112

四、划拨土地使用权获取的主要步骤 113

五、划拨土地使用权获取的补偿费用 113

第四节 土地征用与房屋拆迁 114

一、土地征用的含义 114

二、土地征用的原则 115

三、土地征用的程序 116

四、土地征用的补偿及安置途径 116

五、城市房屋拆迁程序 117

六、城市房屋拆迁补偿与安置 118

第七章 房地产市场分析 121

第一节 房地产市场分析概述 121

一、房地产市场调查的含义 121

二、房地产市场的分析框架 121

三、房地产市场分析的思路 122

四、房地产市场分析的原则 123

第二节 房地产调查的程序 124

一、准备阶段 124

二、调查阶段 125

三、分析研究阶段 126

四、整理归档阶段 127

第三节 房地产市场调查的方法 127

一、调查方法 127

二、资料搜集方法 128

三、调查问卷的设计 129

第四节 可行性研究 133

一、可行性研究的概念 133

二、可行性研究报告的编制要求 133

三、房地产可行性研究的步骤 133

四、房地产可行性研究的内容 135

第五节 案例分析 136

案例一：2011年舟山市区房地产市场发展报告 136

案例二：西溪湿地游客问卷调查报告 148

第八章 房地产项目定位 158

第一节 房地产项目定位概述 158

一、房地产项目定位的含义 158

二、房地产项目定位的作用与原则 158

三、房地产项目定位的流程 159

四、房地产项目定位的方法 159

第二节 市场细分与目标市场选择 160

一、房地产市场细分 160

二、房地产目标市场选择 163

第三节 房地产项目定位的主要内容 165

一、房地产开发项目的产品定位 165

二、房地产开发项目的功能定位 167

三、房地产开发项目的市场定位 167

四、房地产开发项目的主题定位 168

第四节 案例分析：黄山市屯溪新城项目定位 169

一、背景和项目条件 169

二、项目的SWOT分析 170

三、竞争态势分析 175

四、市场定位 176

五、主题定位 181

六、分期开发设想 182

七、首期开发建议 183

第九章 房地产市场营销 184

第一节 房地产营销概述 184

一、房地产营销的概念与特征 184

二、房地产营销的基本理论 185

三、房地产营销的理念创新 187

第二节 房地产营销的产品策略 189

一、产品定位的方法 189

二、产品生命周期策略 190

三、产品差异化策略 191

四、产品组合策略 191

五、产品创新策略 192

第三节 房地产营销的价格策略 192

一、房地产价格策略及影响因素 192

二、房地产价格的定价目标 193

三、房地产价格的确定方法 194

四、房地产价格的制定策略 195

五、房地产价格的修订策略 196

六、市场竞争中的价格调整策略 197

第四节 房地产营销的渠道策略 198

一、房地产营销的渠道与特点 198

二、房地产营销的渠道选择 199

三、房地产营销的渠道管理 199

第五节 房地产营销的促销策略 201

一、房地产促销策略的实施步骤 201

二、房地产广告促销策略 202

三、房地产人员推销策略 203

四、房地产公共关系策略 204

五、房地产销售推广策略 206

第六节 新城清水湾二期房地产营销策划案例 208

一、项目介绍 208

二、市场环境分析 208

三、消费者行为调查分析 208

四、项目的SWOT分析 208

五、强势竞争对手个案分析 209

六、确定项目定位及目标客户 210

七、广告营销策略 210

八、营销推广活动 212

九、营销策划活动的总预算 213

第十章 物业管理 214

第一节 物业及物业管理概述 214

一、物业及物业管理的起源与定义 214

二、物业管理与物业服务的内涵 216

三、物业管理的基本内容 217

四、物业管理的性质与特点 219

第二节 物业管理的基础理论 220

一、物权理论 220

二、委托代理理论 221

三、公共选择理论 223

第三节 物业管理的基本环节与业务 224

一、物业管理的早期参与 224

二、物业管理的前期准备工作 224

三、物业管理的全面正式启动 225

四、物业管理的日常运作 226

第四节 物业管理的法律关系 226

一、物业管理法律关系的主体 227

二、物业管理法律关系的客体 229

三、物业管理法律关系的内容 229

四、物业管理的法律关系分析 231

第五节 物业管理的模式与发展趋势 232

一、我国主要的物业管理模式 232

二、国外的物业管理模式 235

三、我国香港、台湾地区的物业管理模式 237

四、我国物业管理模式的发展趋势 238

第三部分 运作模式与经营 241

第十一章 房地产融资 243

第一节 房地产融资的特点与分类 243

一、房地产融资的特点 243

二、房地产融资的分类 245

第二节 房地产融资的主要方式 247

一、银行贷款 247

二、上市融资 247

三、发行债券 248

第三节 国外及我国香港地区的房地产融资模式 249

一、美国房地产投资信托基金 249

二、亚洲房地产投资信托基金 252

三、住房抵押贷款证券化 253

第四节 我国房地产融资的创新途径 254

一、房地产信托 254

二、房地产私募基金 257

三、资产证券化 258

第十二章 房地产投资 261

第一节 房地产投资概述 261

一、房地产投资的特点 261

二、房地产投资的类型 262

三、房地产投资的决策分析方法 263

第二节 房地产投资的流程 264

一、投资决策 264

二、土地获取与储备 266

三、房地产项目开发 269

四、房地产销售 273

第三节 房地产投资的模式 273

一、合作开发 273

二、项目代建 275

三、项目股权投资 277

四、企业并购 279

第十三章 房地产企业运营管理 281

第一节 房地产企业的发展战略 281

一、企业发展战略的含义与内在结构 281

二、我国典型房地产企业发展战略与运营举措的比较分析 281

第二节 房地产企业的组织结构 284

一、职能式组织结构 284

二、项目式组织结构 284

三、矩阵式组织结构 285

四、集团化组织结构 286

第三节 房地产企业的运营模式 287

一、优化业务组合，稳健经营 287

二、引领行业发展，产业化发展、专业化经营 289

三、大规模快速开发，郊区大盘 290

四、追求精致完美，品质房产 292

第十四章 房地产评估 294

第一节 房地产价格 294

一、房地产价格的概念 294

二、房地产价格的构成 294

三、房地产价格的特征 296

四、影响房地产价格的因素 297

第二节 房地产估价 300

一、房地产估价的含义 300

二、房地产估价的原则 301

三、房地产估价的程序 304

第三节 市场比较法 305

一、市场比较法的基本原理 305

二、市场比较法的操作程序 306

三、市场比较法的应用举例 309

第四节 收益法 309

一、收益法的基本原理 309

二、收益法的评估程序 311

三、收益法计算常用公式 311

四、收益法指标的估算 312

五、收益法的应用举例 316

第五节 成本估价法 317

一、成本估价法的基本原理 317

二、成本估价法的操作步骤 319

三、成本估价法的基本公式 319

四、重新购建价格 320

五、建筑物折旧 322

附录 房地产基本理论与模型 330

第一节 地租理论 330

一、古典经济学地租理论 330

二、庸俗经济学地租理论 331

三、新古典经济学地租理论 331

四、马克思主义的地租理论 331

第二节 区位理论 331

一、古典区位论 332

二、城市空间结构理论 332

三、竞租理论 334

第三节 供求理论 336

一、需求 336

二、供给 337

三、供求法则 338

第四节 四象限模型 339

一、四象限静态模型 339

二、外部经济条件对房地产市场的影响 341

第五节 特征价格理论与模型 343

一、特征价格模型的理论基础 343

二、特征价格模型的理论分析 343

三、特征价格模型的设定和估计 345

第六节 住宅选择模型 347

一、二元离散选择模型 347

二、多元离散选择模型 348

第七节 向量自回归模型 349

一、VAR模型简介 349

二、VAR模型的脉冲响应函数 349

第八节 协整与误差修正模型 350

一、单整与协整 350

二、误差修正模型 350

第九节 Granger因果关系检验 351

一、Granger因果关系检验的基本思想 351

二、Granger因果关系检验的步骤 352

三、考虑非稳定序列的Granger因果关系检验 352

第十节 均值回复模型 353

一、资产（股票／房地产）价格的均值回复 353

二、住房市场的均值回复 354

第十一节 空间计量模型 355

一、空间计量模型的产生与发展 355

二、空间计量经济学的理论简介 355