房地产开发经营与管理PDF电子书下载

第一章 房地产投资及其风险 1

第一节 投资与房地产投资 1

一、投资概述 1

二、房地产投资概述 4

第二节 房地产投资的形式和利弊 10

一、房地产直接投资 10

二、房地产间接投资 11

三、房地产投资的利弊 13

第三节 房地产投资的风险 15

一、房地产投资风险的概念 16

二、房地产投资的系统风险 17

三、房地产投资的个别风险 20

四、风险对房地产投资决策的影响 22

第四节 风险与投资组合 22

一、投资组合理论 23

二、资本资产定价模型 26

复习思考题 28

第二章 房地产市场及其运行 29

第一节 房地产市场概述 29

一、房地产市场的含义 29

二、房地产市场的运行环境 29

三、影响房地产市场转变的力量 31

四、房地产市场的参与者 32

第二节 房地产市场结构和指标 35

一、房地产市场结构 35

二、房地产市场细分 37

三、房地产市场指标 38

第三节 房地产市场的特性和功能 43

一、房地产市场的特性 43

二、房地产市场的功能 45

第四节 房地产市场的运行规律 47

一、房地产空间市场与资产市场 47

二、房地产市场的周期循环 48

三、房地产泡沫与过度开发 52

第五节 房地产市场的政府干预 55

一、政府干预房地产市场的必要性 55

二、政府干预房地产市场的手段 57

三、政府规范房地产市场行为的措施 60

复习思考题 61

第三章 房地产开发程序与管理 63

第一节 房地产开发程序概述 63

一、房地产开发的基本概念 63

二、房地产开发的一般程序 64

第二节 投资机会选择与决策分析 65

一、投资机会选择 65

二、投资决策分析 66

第三节 前期工作 66

一、获取土地 67

二、项目核准和开工计划 70

三、确定规划设计方案并获得规划许可 72

四、工程建设招标 75

五、开工申请与审批 80

六、其他前期工作 81

第四节 建设阶段 82

一、质量控制 82

二、进度控制 83

三、成本控制 86

四、合同管理 88

五、安全管理 90

六、竣工验收 90

第五节 租售阶段 94

一、选择物业租售形式 94

二、制定租售方案 98

三、制定宣传与广告策略 100

复习思考题 102

第四章 房地产市场调查与分析 104

第一节 市场调查 104

一、市场调查的意义和内容 104

二、市场调查的步骤 107

三、对市场调查的分析与评估 111

第二节 市场分析的手段与方法 112

一、市场规模的估计 112

二、市场趋势分析 115

第三节 目标市场的细分与选择 118

一、市场细分 118

二、目标市场选择 122

三、市场定位 123

第四节 竞争者分析 124

一、识别竞争者 124

二、确定竞争者的目标 125

三、确定竞争者的战略 125

四、判断竞争者的反应模式 126

五、企业应采取的对策 127

第五节 消费者购买行为分析 127

一、消费者市场及其购买对象 128

二、影响消费者购买行为的主要因素 129

三、消费者购买决策过程 133

四、住房市场中的消费者行为 136

第六节 房地产市场分析与市场分析报告 136

一、房地产市场分析的概念与作用 136

二、房地产市场分析的内容 139

三、房地产市场分析报告 143

复习思考题 145

第五章 现金流量与资金时间价值 146

第一节 现金流量 146

一、现金流量的概念 146

二、现金流量图 147

三、房地产投资活动中的现金流量 148

第二节 资金时间价值 151

一、资金时间价值的概念 151

二、利息与利率 152

三、单利计息与复利计息 155

四、名义利率与实际利率 156

第三节 资金等效值与复利计算 157

一、资金等效值的概念 157

二、复利计算 158

三、复利系数的应用 162

复习思考题 169

第六章 经济评价指标与方法 170

第一节 效益和费用识别 170

一、投资与成本 170

二、营业收入、利润和税金 173

三、房地产投资经济效果的表现形式 176

第二节 经济评价指标 177

一、投资回收与投资回报 177

二、经济评价指标体系 177

三、全部投资和资本金评价指标的差异 178

四、通货膨胀的影响 179

第三节 动态盈利能力指标及其计算 180

一、财务净现值 180

二、财务内部收益率 182

三、动态投资回收期 187

第四节 静态盈利能力指标及其计算 189

一、成本利润率与销售利润率 189

二、投资利润率 199

三、资本金利润率和资本金净利润率 199

四、静态投资回收期 200

五、现金回报率与投资回报率 200

第五节 清偿能力指标及其计算 202

一、利息 202

二、借款偿还期 202

三、利息备付率 203

四、偿债备付率 203

五、资产负债率 205

六、流动比率 205

七、速动比率 206

第六节 房地产投资方案经济比选 207

一、方案经济比选及其作用 207

二、方案经济比选定量分析方法 209

三、方案经济比选方法的选择 210

复习思考题 210

第七章 风险分析与决策 212

第一节 房地产投资项目不确定性分析 212

一、房地产开发项目的主要不确定性因素 212

二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素 216

三、不确定性因素的相互作用 217

第二节 盈亏平衡分析 217

一、盈亏平衡分析的基本原理 217

二、房地产开发项目盈亏平衡分析 219

三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例 220

第三节 敏感性分析 223

一、敏感性分析的概念 223

二、敏感性分析的步骤 223

三、单因素与多因素敏感性分析 223

四、敏感性分析的“三项预测值”法 227

第四节 风险分析 229

一、风险分析的界定 229

二、风险分析的一般过程和方法 229

三、概率分析的步骤与概率确定方法 231

四、概率分析中的期望值法 233

五、蒙特卡洛模拟法 235

第五节 决策的概念与方法 238

一、决策的概念 238

二、决策的方法 240

三、房地产投资决策 240

第六节 房地产投资决策中的实物期权方法 242

一、传统投资决策方法的局限性 242

二、房地产投资决策的期权性质 243

三、实物期权方法与房地产投资决策 244

四、实物期权方法的实际应用 246

五、应用实物期权方法决策需注意的问题 247

复习思考题 247

第八章 房地产开发项目可行性研究 249

第一节 可行性研究概述 249

一、可行性研究的含义和目的 249

二、可行性研究的作用 249

三、可行性研究的依据 251

四、可行性研究的工作阶段 251

第二节 可行性研究的内容与步骤 253

一、可行性研究的内容 253

二、可行性研究的步骤 255

第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 256

一、房地产开发项目策划 256

二、构造评价方案 257

三、选择基础参数 258

第四节 房地产开发项目投资与收入估算 258

一、投资估算 258

二、资金使用计划 263

三、收入估算与资金筹措 264

第五节 房地产开发项目财务报表的编制 267

一、基本报表 267

二、辅助报表 274

三、财务报表的编制 276

第六节 可行性研究报告的撰写 279

一、可行性研究报告的基本构成 279

二、可行性研究报告正文的写作要点 280

复习思考题 283

第九章 房地产金融与项目融资 284

第一节 房地产资本市场 284

一、房地产市场与资本市场 284

二、房地产权益融资 285

三、房地产债务融资 289

第二节 公开资本市场融资 291

一、证券市场概述 291

二、房地产企业公开资本市场融资方式 296

三、公开资本市场融资中的定价问题 299

第三节 银行信贷融资 301

一、房地产开发贷款 301

二、土地储备贷款 304

三、房地产抵押贷款 306

四、房地产抵押贷款二级市场 313

第四节 房地产投资信托基金 314

一、房地产投资信托基金概述 314

二、房地产投资信托基金分类与组织形式和结构 319

三、房地产投资信托基金发行流程 323

四、房地产投资信托基金风险及其管理 324

第五节 房地产项目融资 325

一、房地产项目融资的概念 325

二、房地产项目融资方案 326

三、金融机构对房地产项目贷款的审查 330

复习思考题 334

第十章 物业资产管理 336

第一节 物业资产管理的内涵 336

一、物业管理 337

二、设施管理 337

三、房地产资产管理 338

四、房地产组合投资管理 338

第二节 物业管理的内容 338

一、制定物业管理计划 338

二、加强市场宣传 341

三、制定租金收取办法 342

四、物业的维修养护 342

五、安全保卫 343

六、协调与业主和租户的关系 343

七、进行物业管理组织与控制 343

第三节 写字楼物业管理 343

一、写字楼物业的分类 344

二、写字楼分类中应考虑的因素 345

三、写字楼租户的选择 348

四、写字楼租金的确定 350

五、写字楼的租约与租约谈判 352

第四节 零售商业物业管理 354

一、零售商业物业分析 355

二、零售商业物业租户的选择 358

三、零售商业物业的租金 361

四、零售商业物业的租约 363

五、零售商业物业的其他管理工作 364

第五节 收益性物业的运营费用与财务报告 365

一、收益性物业经营状况的评估 366

二、收益性物业管理中的运营费用 371

三、收益性物业管理中的预算 375

四、收益性物业财务收支报告 378

复习思考题 379