房地产投资分析PDF电子书下载

1绪论 1

1.1 房地产与房地产市场 1

1.1.1 房地产 1

1.1.2 房地产的特性 3

1.1.3 房地产市场的特性 5

1.2 房地产投资 7

1.2.1 房地产投资概念和类型 7

1.2.2 房地产投资三要素与投资特征 9

1.2.3 房地产投资环境 13

1.2.4 房地产投资的生命周期 14

1.2.5 房地产投资的利与弊 16

1.3 房地产投资分析的阶段和方法简介 19

1.3.1 房地产投资分析的三个阶段 19

1.3.2 投资分析方法与决策 20

复习思考题 22

案例分析 23

2房地产投资运作 24

2.1 认识投资机会 24

2.1.1 计划经济体制下的住房投资 24

2.1.2 住房制度改革提供的市场化机会 25

2.1.3 企业家的开发投资机会 28

2.1.4 置业投资者的投资机会 32

2.1.5 创造投资机会的其他人士 33

2.2 房地产本身的生命周期与投资机会 34

2.2.1 上升段的投资机会、风险与利润 34

2.2.2 下降段的投资机会、风险与利润 37

2.3 房地产投资运作程序 38

2.3.1 房地产开发投资运作程序 38

2.3.2 房地产置业投资程序 46

复习思考题 47

案例分析 48

3房地产市场调查与预测 50

3.1 房地产市场调查 50

3.1.1 市场调查的概念 50

3.1.2 房地产市场调查的特征、功能和作用 51

3.1.3 房地产市场调查的原则、程序和基本问题 52

3.1.4 房地产市场调查的基本方法 53

3.1.5 房地产市场调查的内容 56

3.2 市场预测 62

3.2.1 市场预测的特点、作用和类别 62

3.2.2 市场预测的内容 62

3.2.3 市场预测方法 63

复习思考题 83

案例分析 84

4房地产市场供需和景气分析 85

4.1 市场供需定理 85

4.1.1 需求、需求影响因素和需求函数 85

4.1.2 需求定理及其理论解释 87

4.1.3 供给、供给影响因素和供给函数 88

4.1.4 供给定理 90

4.1.5 均衡价格和供求定理 90

4.1.6 价格对经济的调节和价格政策 92

4.2 房屋需求分析 93

4.2.1 房屋需求概念和特点 93

4.2.2 人口因素对房屋需求量的影响 93

4.2.3 购买能力、购买意愿与房屋有效需求 96

4.2.4 房屋有效需求的估算模型 98

4.2.5 影响房屋需求的其他因素 100

4.3 房屋供给分析 101

4.3.1 房屋供给的特点 102

4.3.2 影响房屋供给的因素 102

4.3.3 房屋供应量估算模型 103

4.4 房地产市场景气分析 105

4.4.1 景气指标选择 105

4.4.2 我国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）与相关分析 110

复习思考题 115

案例分析 116

5房地产价格分析 117

5.1 房地产价格体系及其特点 117

5.1.1 房地产价格体系 117

5.1.2 房地产价格体系的特点 118

5.2 影响房价的因素 118

5.2.1 一般因素 118

5.2.2 区域因素 120

5.2.3 个别因素 121

5.3 房地产价格构成 122

5.3.1 政府部门的解读 122

5.3.2 房地产开发项目的成本构成 123

5.4 房地产价格形成机制 125

5.4.1 土地价格形成机制 125

5.4.2 房屋价格形成机制 126

5.4.3 西方住房价格模型 127

5.5 我国的房价和经济基本面的关系 132

5.5.1 房价与经济基本面的相关理论 132

5.5.2 我国房价与经济基本面之间关系 134

复习思考题 135

案例分析 136

6资金时间价值与房地产筹资分析 137

6.1 资金时间价值与等值运算 137

6.1.1 相关概念 137

6.1.2 资金时间价值的等值运算 143

6.2 房地产筹资分析 157

6.2.1 筹资与投资的关系 157

6.2.2 房地产筹资方式 157

6.2.3 筹资成本的概念和计算 163

6.2.4 筹资结构优化和筹资决策 167

复习思考题 172

案例分析 173

7房地产投资项目财务分析 174

7.1 房地产投资项目财务分析的数据及其估算 174

7.1.1 房地产投资项目的收入估算 175

7.1.2 房地产开发项目成本费用估算 176

7.1.3 房地产开发项目销售税金及附加的估算 180

7.2 房地产投资财务分析的基本报表 181

7.3 房地产投资财务分析方法 187

7.3.1 静态分析法 188

7.3.2 动态分析法 192

复习思考题 203

案例分析 204

8房地产投资项目不确定性分析 205

8.1 概述 206

8.1.1 房地产投资面临的不确定性 206

8.1.2 不确定性与风险 206

8.2 盈亏平衡分析 207

8.2.1 项目收入和成本是产量的线性函数 207

8.2.2 项目收入是产量的非线性函数，成本是产量的线性函数 209

8.2.3 项目收入是产量的线性函数，成本是产量的非线性函数 209

8.2.4 项目的收益和成本都是产量的非线性函数 210

8.2.5 经营风险及评价 211

8.2.6 盈亏平衡分析法的约束条件及缺陷 213

8.3 敏感性分析 213

8.3.1 单因素敏感性分析 213

8.3.2 双因素敏感性分析 215

8.3.3 三因素敏感性分析 217

8.3.4 敏感性分析的作用和局限 219

8.4 风险概率分析 219

8.4.1 房地产投资风险和风险类型 219

8.4.2 风险的测定 221

复习思考题 229

案例分析 230

9项目（方案）的比较与选择 231

9.1 方案和方案比较的目的 231

9.1.1 方案 231

9.1.2 方案比较的目的 232

9.2 互斥方案的比较与选择 233

9.2.1 指标直接对比法 233

9.2.2 增量分析法 240

9.3 独立方案的评价 242

9.3.1 内部收益率解法 242

9.3.2 现值解法 243

9.3.3 利用互斥方案的评价方法进行评价 244

复习思考题 246

案例分析 247

10房地产投资项目国民经济分析 248

10.1 房地产投资项目国民经济分析概论 248

10.1.1 概念和目的 248

10.1.2 房地产投资项目国民经济分析与财务分析的比较 249

10.2 房地产投资项目国民经济分析的程序 250

10.2.1 直接进行国民经济分析 250

10.2.2 在财务分析基础上进行国民经济分析 251

10.3 国民经济分析的基本原理 252

10.3.1 费用—效益分析的基本原理和方法 252

10.3.2 费用与效益 252

10.3.3 费用的识别与度量 253

10.3.4 效益的识别与度量 253

10.3.5 转移支付 254

10.4 国民经济分析中的国家参数 254

10.4.1 影子价格 255

10.4.2 社会贴现率 259

10.4.3 影子汇率 259

10.5 房地产投资项目国民经济评价的分析报表 260

10.5.1 项目国民经济评价的基本报表 260

10.5.2 项目国民经济评价的辅助报表 261

10.6 房地产投资项目国民经济评价的指标体系 264

10.6.1 外汇效果分析 264

10.6.2 国民经济效益分析 264

10.7 房地产投资项目社会分析概述 265

10.7.1 房地产投资项目社会分析的内涵 265

10.7.2 社会分析与经济分析的区别 266

10.7.3 房地产投资项目社会分析的基本原则 267

10.7.4 房地产投资社会分析的具体内容 267

10.7.5 房地产投资社会分析的方法与程序 268

复习思考题 269

案例分析 270

11房地产投资项目可行性研究 271

11.1 房地产投资项目可行性研究概述 271

11.1.1 可行性研究分类 271

11.1.2 房地产开发程序与可行性研究的关系 273

11.1.3 可行性研究与项目评估 276

11.1.4 房地产项目可行性研究的内容 279

11.2 可行性研究报告的编制 281

11.2.1 资料收集 281

11.2.2 编制技术程序 283

11.3 房地产开发项目贷款评估 285

11.3.1 房地产开发项目贷款评估的基本概念 285

11.3.2 房地产开发项目贷款评估的主要内容 287

11.4 房地产开发项目可行性研究报告撰写 290

11.4.1 房地产开发项目可行性研究报告的内容 290

11.4.2 房地产开发项目可行性研究报告的要求 291

复习思考题 291

案例分析 292

12房地产投资决策 296

12.1 房地产投资决策的特点、分类和决策程序 296

12.1.1 房地产投资决策的特点 296

12.1.2 房地产投资决策的分类 297

12.1.3 房地产投资决策的一般程序 298

12.2 房地产投资决策方法 299

12.2.1 确定型决策方法 299

12.2.2 风险型决策方法 301

12.2.3 不确定型决策方法 303

12.3 房地产投资决策方法的新发展 306

12.3.1 层次分析法 306

12.3.2 实物期权法 309

复习思考题 309

案例分析 311

13 EXCEL在房地产投资分析中的应用 312

13.1 函数的输入 312

13.1.1 直接输入 312

13.1.2 使用“插入函数”工具 312

13.1.3 函数出错信息 313

13.2 房地产投资分析中的常用函数 314

13.2.1 财务函数 314

13.2.2 统计函数 315

13.2.3 回归分析函数 315

13.3 房地产投资分析中EXCEL计算演示 316

13.3.1 财务指标 316

13.3.2 盈亏平衡分析 319

13.3.3 敏感性分析 321

附录 案例分析 323

附表一 普通复利因子表 354

附表二 标准正态分布表 398

参考文献 400